經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京8月11日訊 近日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布2020Q2房地產(chǎn)金融報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）。報(bào)告指出，2020年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格出現(xiàn)“深V”型反彈，主要得益于疫情得到控制；但“深V”型反彈的同時(shí)，市場(chǎng)分化明顯，部分城市房?jī)r(jià)泡沫再起，監(jiān)管層進(jìn)一步加強(qiáng)了政策調(diào)控。

　　2020年上半年，在疫情沖擊下中央層面仍多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，采取差異化調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。央行和銀保監(jiān)會(huì)多次重申會(huì)保持房產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量、防范資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是央行和銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管重點(diǎn)。

　　報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)與疫情在國(guó)內(nèi)的形勢(shì)息息相關(guān)，自一季度的住房?jī)r(jià)格環(huán)比大幅下滑，再到4月以來(lái)的迅速回升，住房?jī)r(jià)格環(huán)比走勢(shì)呈現(xiàn)“深V”型。2020年上半年，新建商品住宅和二手商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別累計(jì)上漲1.94%和0.90%。

　　分城市層級(jí)看，一線(xiàn)城市上升勢(shì)頭顯著，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格的穩(wěn)步上升，上半年累計(jì)漲幅分別為1.55%和4.09%；二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上半年累計(jì)漲幅分別為2.23%和1.00%；三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)漲幅分別為1.71%和0.37%。

　　報(bào)告認(rèn)為，租金資本化率可以較好地刻畫(huà)房?jī)r(jià)泡沫程度，它是由每平米住宅價(jià)格除以每平米住宅年租金計(jì)算得到。2020年上半年，四座一線(xiàn)城市的租金資本化率呈上升態(tài)勢(shì)，平均租金資本化率為63.28年，相比2019年末，除廣州租金資本化率略有下降外，北京、上海、深圳租金資本化率都明顯上升，房?jī)r(jià)泡沫再起。

　　至于原因，報(bào)告分析稱(chēng)，主要是一線(xiàn)城市住房?jī)r(jià)格受疫情影響略有上升的同時(shí)，租金的絕對(duì)價(jià)格有所下降，帶來(lái)了租金資本化率的上升。深圳租金資本化率上升的主要原因在于分子房?jī)r(jià)上漲，而這背后有金融杠桿的影子，可能是房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的。

　　報(bào)告指出，房?jī)r(jià)的上升和泡沫的形成離不開(kāi)信貸的推動(dòng)，個(gè)人購(gòu)房貸款的增速與房?jī)r(jià)的上漲經(jīng)常表現(xiàn)出互為因果的關(guān)系。上半年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸仍延續(xù)前期穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)個(gè)人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)仍以數(shù)量調(diào)控為主。

　　報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍是監(jiān)管重點(diǎn)。個(gè)人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位，但增速持續(xù)放緩；隨著LPR緩慢下行，個(gè)人住房抵押貸款利率呈緩慢下降態(tài)勢(shì)；從新增貸款價(jià)值比的估算情況來(lái)看，除深圳、南京外，個(gè)人住房抵押貸款整體風(fēng)險(xiǎn)較小。房企融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面沒(méi)有改變，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài)。

　　下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將怎么走？報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年下半年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨著疫情穩(wěn)定和線(xiàn)下銷(xiāo)售活動(dòng)的正常化而逐漸回歸正常水平。

　　國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認(rèn)為，“房住不炒”是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，中央層面防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的基調(diào)不會(huì)轉(zhuǎn)變；在當(dāng)前部分城市泡沫苗頭較為明顯的形勢(shì)下，中央精神已經(jīng)得到貫徹。地方政府層面，已經(jīng)從打擊捂盤(pán)惜售、擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域、增加購(gòu)房門(mén)檻等諸多方面采取了“打補(bǔ)丁”措施；金融體系方面，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市已成為目前監(jiān)管重點(diǎn)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)泡沫再起的苗頭很快會(huì)被控制住。