2023年以來，盡管新房成交量同比下降，但二手房成交量上漲，新房與二手房合起來的總成交量同比實現(xiàn)正增長。這表明，我國房地產市場成交格局發(fā)生了一定變化。

　　商品房交易總量實現(xiàn)正增長減輕了各方對房地產市場發(fā)展形勢的擔憂。當前我國房地產市場總體處于調整周期，比較直接的體現(xiàn)是新建商品房銷售量回升較為緩慢。1月至11月，新建商品住宅銷售量同比下降8%。在新房銷售量下降的情況下，二手房銷售量增長帶動總量實現(xiàn)正增長，表明我國房地產市場總需求量仍保持穩(wěn)定，并未出現(xiàn)需求明顯萎縮的情況，而是交易結構發(fā)生了變化。由此，分析我國房地產市場的走勢，不能只看新房交易量，而是應綜合新房和二手房情況做出準確判斷。

　　2023年以來，我國二手房交易量占住房總交易量比例創(chuàng)歷史新高。1月至11月，全國二手房交易量占新房和二手房總交易量的比重達37.1%，較上年同期提高約10個百分點，創(chuàng)歷史新高。全國已經有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。二手房交易量在住房交易量中占比越來越大，住房交易逐步進入存量時代或將是大勢所趨。放眼國外，美國當前的新房交易量僅占住房交易總量的10%左右。

　　二手房交易量上漲有多重原因。一些房地產企業(yè)債務違約，市場上出現(xiàn)了已售逾期難交付的房地產開發(fā)項目。很多消費者擔心購買新房遇到難以交付的項目，而二手住宅不存在這個問題，即買即住。同時，今年以來，“認房不用認貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費”“降低二手房中介服務費”“帶押過戶”等政策促進了住房消費需求釋放，更有助于提高二手住宅流動性。此外，一些二手房本身就具有地理位置優(yōu)越、配套完善、服務優(yōu)質等特點，和位置相對較為偏遠的新建商品住宅相比，具有一定優(yōu)勢，當本輪價格調整到購買者心理價位時便出手購買。

　　二手房交易量增長將進一步發(fā)揮對房地產市場的帶動作用。老舊小區(qū)改造、完整居住社區(qū)建設、城市更新等工作的推進，大大提高了存量住房品質。隨著我國進入城市更新的重要時期，住房發(fā)展進入存量階段，存量經營將在房地產業(yè)發(fā)展過程中分量更重。房地產業(yè)拉動投資增長的方式也將從過去以大規(guī)模購地開發(fā)為主，轉向購地開發(fā)與存量房更新改造并重。二手房交易量占比提高，有利于帶動家具、家電、家裝等下游產業(yè)發(fā)展。同時，在存量住房更新和改造過程中，將更加注重提升居住服務品質，因此有機會帶動中介、租賃、物業(yè)等細分領域發(fā)展，房地產業(yè)中服務內容的比重將有所增長。

　　針對二手房交易占比增長這一趨勢，結合當前房地產市場形勢，宜進一步深挖二手房交易潛力，出臺有力措施更好釋放二手房需求。包括進一步調整優(yōu)化相關金融支持政策，實行一定稅費、中介費優(yōu)惠措施，積極推進完整居住社區(qū)建設、城市更新，優(yōu)化居住服務供給。同時，完善相關制度，包括探索建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等，形成房屋安全長效機制，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障，讓老百姓住得安心。

　　二手房交易量占比提升，不代表新建商品住宅就無人問津了。隨著“保交樓”工作扎實推進，房企紓困及穩(wěn)妥化解房地產領域風險工作開展，以及加大力度推進現(xiàn)房銷售，新房市場的預期也將隨之修復和穩(wěn)定，新房銷售有望逐步好轉。值得關注的是，房地產市場供給側結構性改革也在進行中，未來新建商品住宅供給將根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)需求確定供給數(shù)量，配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地，以房定錢，避免房地產市場大起大落。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）